mancato rilascio di quietanza
Not. Anna Gaudiano, 02.01.2000,
chiede:
Tizio,
imprenditore edile, acquista nell'anno 2000, un terreno edificabile per il
prezzo di £.282.000.000.
Nell'atto parte del prezzo viene e dilazionato.
Mi viene oggi richiesto di stipulare atto di compravendita di
una porzione del fabbricato nel frattempo costruito sul terreno predetto con
contestuale mutuo richiesto dall'acquirente.
Richiesto di fornire l'atto di quietanza conseguente all'avvenuto pagamento del
prezzo, il costruttore-venditore si rifiuta: sono state vendute altre porzioni
dello stesso fabbricato e nessuno dei colleghi ha chiesto atti di quietanza o
simili…
Mi chiedo e vi chiedo: non esiste più nel nostro ordinamento
la risoluzione per inadempimento nei contratti a prestazioni corrispettive?
Come faccio a sapere che il prezzo dell'atto di provenienza è
stato realmente pagato?
E dunque come faccio a garantire l'acquirente se è vero, come
è vero, che "resoluto jure dantis... "?
Not. Diego Podetti,
Not. Giuseppe Pappalardo,
rispondono:
Art. 2652 , n. 1, c.c.: le
domande di risoluzione... non pregiudicano i diritti acquisiti dai terzi in
base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della
domanda."
Not. P. Di Maria,
Not Vito Erasmo Dimita, concordano:
Ritengo
abbiano ragione gli altri colleghi.
Ai sensi dell'art. 1458, c. 2, c.c., la risoluzione non pregiudica i diritti
acquistati dai terzi, salvi gli effetti della trascrizione della domanda
giudiziale.
L'eventuale inadempimento potrebbe avere altri risvolti (fallimento,
revocatorie), ma ciò riguarda altri problemi eventualmente da valutare
prudentemente.
Ne consegue che il
terzo acquista bene, anche se l'originaria compravendita venisse risolta per
inadempimento.
Unica eccezione è la
preventiva trascrizione della domanda di risoluzione.
Ed è proprio per ovviare a queste conseguenze che il codice civile prevede, a
favore del venditore, l'ipoteca legale.
Nel caso, pertanto, se c'è stata rinunzia all'ipoteca legale, e se non risulta
trascritta una domanda di risoluzione, l'atto di vendita può essere ricevuto
con tutte le garanzie del caso per l'acquirente.